ECLI:NL:RBLIM:2026:1571 Rechtbank Limburg , 18-02-2026 / C/03/341701 / HA ZA 25-207

Civiel recht > Verbintenissenrecht

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/341701 / HA ZA 25-207

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

1 [verkoper 1] , en

2. [verkoper 2] , wonende te [plaats ] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. A.L. Stegeman,

tegen

1 [koper 1] , en

2. [koper 2] , wonende te [plaats ] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat: mr. Z.I.B. Heuts.

Partijen zullen hierna [verkopers] (afzonderlijk de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2] ) en [kopers] (afzonderlijk de heer [koper 1] en mevrouw [koper 2] ) genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties 1 tot en met 28,
• de producties 29 en 30 van [verkopers] ,
• de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 26,
• de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
• de conclusie van antwoord in reconventie,
• het B-formulier met de akte overlegging producties van [verkopers] , met productie 31,
• het B-formulier met de producties 27 en 28 en het productieoverzicht van [kopers]
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 december 2025,
• de spreekaantekeningen van mr. Stegeman,
• de spreekaantekeningen van mr. Isenborghs, de vorige advocaat van [kopers] ,
• het B2-formulier van [kopers]

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [verkopers] hebben de woning met loods, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), aan [kopers] verkocht voor € 520.000,00.

2.2. Partijen hebben op 11 augustus 2024 de koopovereenkomst inclusief de zogenoemde “Bijlage koopovereenkomst m.b.t. [adres] ” ondertekend. In de koopovereenkomst zijn partijen (onder meer) het volgende overeengekomen:

artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 4-10-2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan [notariskantoor] gevestigd te [plaats] (…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak lustende

publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1 . Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te

ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de

nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.4. Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog haar verplichtingen nakomt, is de nalatige partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

(…)

11.6. Er kunnen geen boetes meer worden verbeurd op grond van artikel 11.2 en/of artikel 11.3 zodra de koopsom is betaald en de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. De boetes die tot dat moment ingevolge artikel 11.3 zijn verbeurd, blijven verschuldigd. De omstandigheid dat geen boetes meer kunnen worden verbeurd krachtens artikel 11.2 en/of artikel 11.3 (nadat de koopsom is betaald en de onroerende zaak aan koper is geleverd), laat onverlet dat een partij schadevergoeding kan vorderen indien aan de daarvoor geldende wettelijke eisen is voldaan. (…)”

2.3. De advocaat van [verkopers] heeft [kopers] bij brief van 18 september 2024 (onder meer) als volgt bericht:

“(…) Gegeven uw uitlating dat u de datum van 4 oktober 2024 niet gaat halen, is er thans reeds sprake van een tekortkoming en verzuim. Desondanks stel ik u krachtens artikel 11 van de koopovereenkomst in de gelegenheid om te bevestigen dat u het gekochte wel tijdig gaat afnemen en gaat betalen. Hiervoor stel ik een termijn van 8 dagen na heden.

(…)

Voor wat betreft die dreigende schade, meld ik u dat cliënten door uw toedoen in de problemen komen met de financiering van een door hen aangekochte woning en er een kettingreactie van schadeclaims dreigt die uiteindelijk bij u op het bordje zullen komen.(…)”

2.4. De toenmalige rechtsbijstandverlener van [kopers] heeft bij brief van 26 september 2024 (onder andere) als volgt gereageerd:

“(…) Anders dan u stelt heeft mijn cliënte niet gezegd dat hij de datum van 4 oktober 2024 niet zou halen. Echter, voor zover hij dat wel heeft gedaan is dat niet relevant nu partijen middels de gesloten koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de woning op 9 oktober 2024 geleverd zou worden. Mijn cliënt is voornemens om het gekochte op die datum af te nemen.

Wat het gecompliceerd maakt is dat uw cliënten hebben gezegd dat de bedrijfsmatige bestemming van de woning omgezet zou zijn naar een woonbestemming. Uw cliënten hebben verklaard dat de hypotheek op wonen gezet kan worden waardoor er geen extra hoge hypotheekrente voor bedrijven van toepassing zou zijn, dat bericht treft u hierbij aan:

(…)

Recent is echter gebleken dat dit niet juist is. De bestemming is bedrijven, hetgeen, anders dan uw cliënten hebben beweerd, wel degelijk invloed heeft op de hypotheekaanvraag.”

2.5. Bij e-mail van 26 september 2024 heeft de advocaat van [verkopers] aansprakelijkheid van [verkopers] van de hand gewezen.

2.6. De advocaat van [verkopers] heeft bij e-mail van 7 oktober 2024 de toenmalige rechtsbijstandverlener van [kopers] bericht dat:

“(…) Cliënten hebben nog niets gezien of gehoord van uw cliënten of van de notaris, terwijl de levering zou plaatsvinden op 4 oktober jl. Voorzoveel nodig worden uw cliënten alsnog en wederom krachtens artikel 11.1 van de koopovereenkomst in gebreke gesteld. Cliënten maken aanspraak op de boete als bedoeld in artikel 11.3 van de koopovereenkomst. (…)”

2.7. Bij e-mail van 10 oktober 2024 heeft de toenmalige rechtsbijstandverlener van [kopers] aan de advocaat van [verkopers] het volgende medegedeeld:

“Zowel de notaris als mijn cliënten hebben toch echt 9 oktober op hun akte staan. Wat er met het kopie van uw clienten is gebeurd is onbekend.

Mijn clienten zijn in afwachting van de afwikkeling van de financierder waarna als dat is afgerond de koop kan worden afgerond. (…)”

2.8. De advocaat van [verkopers] heeft bij e-mail van 17 oktober 2024 aan mevrouw [persoon 1] (secretarieel medewerkster bij [notariskantoor] ) onder andere medegedeeld dat [kopers] de woning alsnog willen afnemen en zij ook bereid zijn de woning te leveren, maar dat zij zich niet kunnen vinden in de concept akte van levering.

2.9. [kopers] hebben [verkopers] bij brief van 22 oktober 2024 gesommeerd om binnen acht dagen tot nakoming van de koopovereenkomst over te gaan door de woning aan hen te leveren.

2.10. Bij e-mail van 24 oktober 2024 is de toenmalige rechtsbijstandverlener van [kopers] verzocht om de concept akte van levering te laten aanpassen. De advocaat van [kopers] heeft de advocaat van [verkopers] bij e-mail van 1 november 2024 de aangepaste concept akte van levering toegezonden. Bij brief van 5 november 2024 heeft de advocaat van [verkopers] gereageerd dat zij zich niet kunnen verenigen met de inhoud van de aangepaste concept akte.

2.11. Bij e-mail van 5 december 2024 heeft de advocaat van [verkopers] aan de advocaat van [kopers] het volgende bericht:

“(…) Clienten hebben pas op 29 november van de notaris een aangepaste akte van levering ontvangen en kunnen doornemen. Cliënten hebben met de notaris rechtstreeks overleg over het passeren daarvan; dit in verband met de zeer ernstige ziekte van mevrouw [verkoper 1] . Laat helder zijn dat het alsnog overdragen van de eigendom van de woning de aanspraak van cliënten op de vervallen boete en eventuele aanvullende schade onverlet laat. Daar hoort bij dat cliënten thans genoodzaakt zijn om te zien naar een andere woning in een veel duurder segment en daar veel hogere financieringslasten tegenover staan. (…)”

2.12. De akte van levering is op 10 december 2024 gepasseerd.

3 Het geschil

**In conventie **

3.1. [verkopers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. [kopers] veroordeelt om aan [verkopers] het geldbedrag van € 149.207,24, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen;

Subsidiair

II. [kopers] veroordeelt om aan [verkopers] het geldbedrag van € 52.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen;

Zowel primair als subsidiair

III. [kopers] veroordeelt om aan [verkopers] een vergoeding voor de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige voldoening.

3.2. [kopers] voeren verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

**In reconventie **

3.4. [kopers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

Primair

I. [verkopers] veroordeelt om aan [kopers] , binnen zeven dagen na dit vonnis, te voldoen een bedrag van € 58.326,68 alsmede de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf de datum van verzuim althans vanaf de dag van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

Subsidiair

II. [verkopers] veroordeelt om aan [kopers] , binnen zeven dagen na dit vonnis, te voldoen een bedrag van € 48.360,00, alsmede de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf de datum van verzuim althans vanaf de dag van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

Zowel primair als subsidiair

III. [verkopers] veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten aan de zijde van [kopers] , alsmede de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis zal zijn voldaan, vanaf de achtste dag na de dagtekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.5. [verkopers] voeren verweer.

3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze vorderingen gezamenlijk behandelen.

Contractuele boete

4.2. [verkopers] stellen zich op het standpunt dat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de levering van de woning uiterlijk op 4 oktober 2024 zal plaatsvinden. Volgens [verkopers] zijn [kopers] tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting, omdat levering op die datum is uitgebleven als gevolg van het feit dat [kopers] de financiering niet tijdig hebben verkregen. [verkopers] betogen dat [kopers] op grond van artikel 6:80 lid 1 sub b en sub c BW vanaf 4 oktober 2024 in verzuim verkeren, althans door de ingebrekestelling bij brief van 7 oktober 2024 uiterlijk vanaf 15 oktober 2024 in verzuim verkeren. Dat partijen uiteindelijk op 29 november 2024 overeenstemming hebben bereikt om de akte van levering alsnog te laten passeren, doet volgens [verkopers] niets af aan de eerdere tekortkoming. [verkopers] maken daarom in conventie op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst aanspraak op de contractuele boete voor de vertraging in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij vorderen het maximale bedrag van € 52.000,00 aan contractuele boete, aangezien de in artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst bedoelde termijn tot nakoming is verstreken en de contractuele boete daardoor is opgelopen tot het daarin opgenomen maximum. [verkopers] betwisten dat de contractuele boete dient te worden gematigd.

4.3. [kopers] betwisten dat de akte van levering uiterlijk op 4 oktober 2024 moest worden gepasseerd. Partijen zijn weliswaar aanvankelijk 4 oktober 2024 als leveringsdatum overeengekomen, maar op verzoek van [verkopers] heeft de heer [koper 1] de leveringsdatum later zelf aangepast naar 9 oktober 2024, aldus [kopers] betogen verder dat hen niet kan worden toegerekend dat zij de financiering niet tijdig rond hebben gekregen, omdat [verkopers] hen ten onrechte zouden hebben medegedeeld dat de bedrijfsbestemming van de woning zou zijn omgezet naar een woonbestemming. Toen later bleek dat dit niet het geval was, waren [kopers] genoodzaakt om op korte termijn een andere hypotheekverstrekker te zoeken, omdat een zakelijke financiering bij de Rabobank niet mogelijk was. [kopers] betwisten dat zij in verzuim verkeren en dat zij een contractuele boete verschuldigd zijn. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat zij dit wel verschuldigd zijn, doen zij een beroep op matiging van de contractuele boete. [kopers] betogen dat juist [verkopers] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, doordat zij de woning niet tijdig hebben geleverd nadat [kopers] de financiering rond hadden. [verkopers] zijn bij brief van 22 oktober 2024 gesommeerd om uiterlijk 1 november 2024 de akte van levering te passeren, waardoor zij vanaf 9 november 2024 in verzuim verkeren, aldus [kopers] maken in reconventie op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst om die reden aanspraak op de contractuele boete van € 48.360,00 voor de vertraging in de nakoming over de periode van 9 november 2024 tot en met 9 december 2024.

4.4. Vaststaat dat [kopers] de woning niet op 4 of 9 oktober 2024 hebben afgenomen. [kopers] zijn hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat [verkopers] [kopers] daarop kunnen aanspreken. [verkopers] kunnen op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst aanspraak maken op de in dat artikel opgenomen contractuele boete. In artikel 11 van de koopovereenkomst is bepaald dat eerst een ingebrekestelling dient te worden verzonden en een termijn van acht dagen dient te zijn verstreken voordat sprake is van verzuim aan de zijde van [kopers] Hieraan is in ieder geval voldaan als de leveringsdatum ongewijzigd 4 oktober 2024 is gebleven nu [verkopers] [kopers] bij e-mail van 7 oktober 2024 in gebreke hebben gesteld, waardoor [kopers] alsdan vanaf 15 oktober 2024 in verzuim zijn geraakt.

[kopers] hebben gesteld dat 9 oktober 2024 is overeengekomen als nadere leveringsdatum. [verkopers] hebben dat ontkend. Als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de leveringsdatum is verschoven naar 9 oktober 2024, was de ingebrekestelling van 7 oktober 2024 prematuur. De functie van een ingebrekestelling is echter dat de schuldenaar erop wordt gewezen dat hij nog een kans krijgt om te presteren. Naar het oordeel van de rechtbank is daaraan in dit geval voldaan omdat voor [kopers] duidelijk moet zijn geweest dat [verkopers] ook medewerking aan levering eisten op een termijn van acht dagen gerekend na 9 oktober 2024. Als dat al niet bleek uit het bericht van 7 oktober 2024 op zich, moest dat zeker zo worden begrepen uit de (sowieso premature) ingebrekestelling van 18 september 2024 (zie 2.3.). Voor de beantwoording van de voorliggende vraag of het verzuim als bedoeld in artikel 11 van de koopovereenkomst is ingetreden, kan dus in het midden blijven of ( [kopers] kunnen bewijzen dat) de afgesproken leveringsdatum is verschoven van 4 naar 9 oktober 2024.

4.5. Voor wat betreft het door [kopers] gevoerde verweer dat hen niet kan worden toegerekend dat zij de financiering niet tijdig rond hebben gekregen, geldt het volgende. Vooropgesteld wordt dat op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst niet kan worden aangenomen dat [verkopers] mede de verantwoordelijkheid op zich hebben genomen voor het door [kopers] tijdig verkrijgen van de financiering. Het is de vervolgens vraag of de door [kopers] aangevoerde omstandigheden maken dat dit toch anders is. [kopers] betogen dat [verkopers] gezegd zouden hebben dat de woning een woonbestemming had, waarbij zij verwijzen naar WhatsApp berichten in productie 9 van de dagvaarding. [verkopers] voeren daarentegen aan dat hun dochter, [persoon 2] , in het kader van de financiering eerder aan de heer [koper 1] kenbaar heeft gemaakt dat de woning geen woonbestemming had en daarbij hebben [verkopers] onweersproken gesteld dat zij vòòr de aankoop van de woning de brief van de gemeente [plaats ] van 26 oktober 2023 aan [kopers] hebben verstuurd. Uit de brief van de gemeente [plaats ] kan niets anders worden afgeleid dan dat de bestemming nog niet is gewijzigd en bovendien is niet gebleken dat door [verkopers] of een van hen is verklaard dat dit anders zou zijn. Daarbij kan uit de voornoemde WhatsApp berichten niet worden afgeleid dat [kopers] gerechtvaardigd erop mochten vertrouwen dat de bestemmingswijziging al had plaatsgevonden. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat [verkopers] de verantwoordelijkheid hebben te dragen voor het feit dat [kopers] niet tijdig de financiering rond hebben gekregen in verband met de niet-woonbestemming van de woning.

4.6. De conclusie is dat [kopers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat [verkopers] aanspraak kunnen maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst. De rechtbank is het met [verkopers] eens dat dit – in beginsel – tot de conclusie zal leiden dat de boete tot het maximum van € 52.000,00 is volgelopen, nu partijen op 29 november 2024 overeenstemming hebben bereikt over de akte van levering en [verkopers] tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard dat deze datum kan worden aangemerkt als het moment van nakoming. De rechtbank zal in rechtsoverweging 4.9. tot en met 4.11. ingaan op het beroep op matiging van de boete.

4.7. Nu aan de zijde van [kopers] (eerder) sprake is van verzuim, kunnen [verkopers] op grond van artikel 6:61 lid 2 BW niet in verzuim raken zolang de woning niet geleverd is. Pas op het moment dat de woning geleverd is, voldoen [kopers] namelijk pas aan hun verplichting voortvloeiende uit de koopovereenkomst. [kopers] kunnen om die reden geen aanspraak maken op de contractuele boete in reconventie. De rechtbank zal **vordering II in reconventie **van [kopers] afwijzen.

Matiging contractuele boete

4.8. Nu [kopers] in conventie in beginsel een contractuele boete verschuldigd zijn, komt de rechtbank toe aan het beroep op matiging van de boete.

4.9. Op grond van artikel 6:94 BW heeft de rechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, met dien verstande dat niet verder gematigd kan worden dan de schadevergoeding op grond van de wet. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De rechter is in zijn beoordeling niet beperkt tot de feiten en omstandigheden die partijen uitdrukkelijk in het kader van de matigingsdiscussie naar voren hebben gebracht, maar mag ook acht slaan op vaststaande feiten en omstandigheden die hem in de loop van het geding zijn gebleken.

4.10. De rechtbank ziet – gelet op verschillende omstandigheden in de onderhavige procedure – aanleiding om de contractuele boete te matigen.

4.10.1. De rechtbank acht relevant dat partijen gebruik hebben gemaakt van een standaardovereenkomst waarvan het boetebeding deel uitmaakt, maar waarover klaarblijkelijk niet apart is onderhandeld. Het is dan ook niet gebleken dat [verkopers] (of [kopers] ) kenbaar hebben gemaakt op grond waarvan zij de (hoge) boete gerelateerd aan de koopprijs wensen te hanteren De rechtbank merkt in dit kader op dat zij voorbij gaat aan het betoog van [verkopers] dat de heer [koper 1] als professionele partij dient te worden aangemerkt, omdat hij meerdere panden in eigendom heeft. Het enkele feit dat iemand meerdere panden bezit wil namelijk niet zeggen dat hij ook als een professionele partij kan worden aangemerkt op het gebied van het kopen en verkopen van onroerend goed.

4.10.2. De rechtbank laat in het voordeel van [kopers] verder meewegen dat de boete niet alleen bedoeld is als schadevergoeding, maar vooral als prikkel tot nakoming van de koopovereenkomst en dat [kopers] hier uiteindelijk aan hebben voldaan door alsnog de woning af te nemen en ook nimmer kenbaar hebben gemaakt dat niet te zullen doen. Voor zover aan [kopers] een verwijt kan worden gemaakt, is dat dus niet dat zij de overeenkomst niet zijn nagekomen, maar enkel dat zij deze te laat zijn nagekomen.

4.10.3. Daarnaast weegt de rechtbank in het voordeel van [kopers] mee dat sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de contractuele boete en de daadwerkelijk door [verkopers] geleden schade..

[verkopers] stellen dat zij als gevolg van het tekortschieten van [kopers] genoodzaakt waren de koopovereenkomst ten aanzien van hun nieuwe woning, met een koopsom van € 259.000,00 te ontbinden en vervolgens een andere, duurdere woning aan hebben moeten kopen voor € 408.000,00. [verkopers] gaan er daarbij ten onrechte vanuit dat het verschil tussen deze koopsommen als schade kan worden aangemerkt. [verkopers] zijn door de aankoop van de duurdere woning namelijk niet in hun vermogen achteruitgegaan, nu zij voor de hogere prijs een woning met overeenkomstige hogere waarde hebben gekregen en dit dus niet als schade kan worden aangemerkt. Dit ligt anders ten aanzien van de door [verkopers] gemaakte advies- en notariskosten rondom de afgeblazen aankoop van hun nieuwe woning ten bedrage van € 5.387,25. Het verweer dat [kopers] hebben gevoerd tegen deze schadepost houdt (enkel) in dat [verkopers] hun schadebeperkingsplicht zouden hebben geschonden door te snel de koopovereenkomst ter zake van de nieuwe woning te ontbinden De rechtbank volgt [kopers] daarin niet. [verkopers] hebben [kopers] bij brief van 18 september 2024 gesommeerd om de woning op de overeengekomen leveringsdatum af te nemen, waarbij zij er uitdrukkelijk op hebben gewezen dat zij anders in de problemen kunnen komen met de aankoop van hun nieuwe woning waarbij zij zich tot 23 september 2024 op een ontbindende voorwaarde konden beroepen. [kopers] hebben op deze sommatie vervolgens niet gereageerd. Het is dus logisch dat [verkopers] zich vervolgens op die ontbindende voorwaarde hebben beroepen. Niet in geschil is dat de advies- en notariskosten daardoor tevergeefs zijn gemaakt, zodat kan worden aangenomen dat [verkopers] schade hebben geleden tot het daarmee gemoeide bedrag. Dat staat echter in geen reële verhouding tot de boete van € 52.000,00.

4.11. Gelet op het voorgaande, zal de rechtbank de gevorderde contractuele boete onder vordering II in conventie matigen tot een bedrag van € 5.387,25, zijnde het bedrag van de door [verkopers] geleden schade zoals in deze procedure kan worden vastgesteld..

Aanvullende schadevergoeding

4.12. [verkopers] maken daarnaast in conventie op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst ook aanspraak op een aanvullende schadevergoeding ten bedrage van € 149.207,24, bestaande uit het verschil tussen de koopsom van de duurdere woning en de koopsom van de eerste goedkopere woning én de bij de aankoop van de eerste goedkopere woning gemaakte notariskosten ten bedrage van € 5.387,25.

4.13. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat het verschil tussen deze koopsommen niet als schade kan worden aangemerkt, waardoor een bedrag van € 5.387,25 aan schade resteert. [verkopers] kan op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst slechts aanspraak maken op een aanvullende schadevergoeding indien deze hoger is dan de contractuele boete. Nu de contractuele boete is gematigd tot € 5.387,25 en het resterende bedrag van de gevorderde aanvullende schadevergoeding deze omvang niet te boven gaat, zal de rechtbank niet verder ingaan op de vergoeding van dit bedrag. De rechtbank zal vordering I in conventie om die reden afwijzen.

4.14. Daarnaast maken [kopers] in reconventie op grond van artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst ook aanspraak op een aanvullende schadevergoeding ten bedrage van € 58.326,68. Zij betogen namelijk dat zij bij de aankoop van de woning niet hadden hoeven te verwachten dat er een bedrijfsbestemming op de woning zou rusten. Zij verkeerden op basis van de koopovereenkomst in de veronderstelling dat er een woonbestemming op de woning rustte, aldus [kopers] Volgens [kopers] hebben zij hierdoor schade geleden die zij vergoed willen te krijgen.

4.15. Zoals de rechtbank in rechtsoverweging 4.8. heeft overwogen, kunnen [verkopers] nu aan de zijde van [kopers] eerder sprake is van verzuim, niet in verzuim raken zolang de woning niet is geleverd. De gevorderde schadeposten die zijn ontstaan in de periode vòòr de levering van de woning kunnen daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor wat betreft de gevorderde schadeposten na de levering van de woning geldt dat uit de koopovereenkomst niet kan worden afgeleid dat partijen hebben afgesproken dat de woning een woonbestemming zou hebben. [kopers] hebben bovendien in artikel 6.1. van de koopovereenkomst de bestemming van de woning aanvaard. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat op het moment dat de woning op 10 december 2024 werd geleverd [kopers] op de hoogte waren van de bedrijfsbestemming van de woning en zij op dat punt geen voorbehouden hebben gemaakt. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank vordering I in reconventie afwijzen.

Proceskosten

4.16. Partijen zijn in conventie ieder deels in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. [kopers] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom in reconventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van [verkopers] in reconventie worden begroot op:

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [kopers] hoofdelijk om aan [verkopers] een geldbedrag van € 5.387,25 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening,

5.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling onder 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5. wijst de vorderingen van [kopers] af,

5.6. veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.719,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [kopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordeling onder 5.6. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Bruijn, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.