ECLI:NL:CG:2013:4 Centrale Grondkamer , 10-06-2013 / GP 11.704
Samenvatting
Op 10 juni 2013 heeft de Centrale Grondkamer een beschikking genomen in de zaak tussen de erven van de erflater (verpachters) en twee pachters, die een pachtovereenkomst hadden gesloten voor een periode van 30 jaar met betrekking tot percelen grasland in Zuid-Holland. De zaak kwam in hoger beroep na een eerdere beschikking van de grondkamer op 8 februari 2013, waarin artikel 4 van de pachtovereenkomst werd geschrapt. Dit artikel regelde de jaarlijkse indexering van de pachtprijs op basis van de consumentenprijsindex (CPI).
Verpachters waren het niet eens met deze beslissing en stelden dat hun gewijzigde versie van artikel 4 in overeenstemming was met de wetgeving omtrent pachtprijsnormering. Ze verzochten de Centrale Grondkamer om goedkeuring van hun aangepaste artikel 4, of in ieder geval om een alternatieve wijziging die de bedoeling van de partijen zou respecteren.
Tijdens de mondelinge behandeling op 27 mei 2013 werd duidelijk dat verpachters artikel 4 hadden opgenomen om zekerheid te bieden over de ontwikkeling van de pachtprijs. De voorzitter van de Centrale Grondkamer gaf aan dat de oorspronkelijke formulering van artikel 4 niet zonder meer aanvaardbaar was, maar dat er mogelijkheden waren om de bezwaren te ondervangen door aanpassingen.
De Centrale Grondkamer oordeelde dat de grondkamer niet had moeten overgaan tot schrapping van artikel 4 zonder te onderzoeken of de bezwaren door wijziging konden worden opgelost. De Centrale Grondkamer stelde voor om de zinsnede in artikel 4 te wijzigen, zodat de pachtprijs niet boven het wettelijk toegestane maximum zou uitkomen. Verpachters stemden in met deze wijziging, die recht deed aan de oorspronkelijke bedoeling van de partijen.
Uiteindelijk vernietigde de Centrale Grondkamer de eerdere beschikking en keurde de gewijzigde pachtovereenkomst goed, waarbij artikel 4 werd aangepast om te voldoen aan de wettelijke eisen. De beslissing werd genomen door een panel van rechters en deskundigen, met als doel de belangen van beide partijen te waarborgen binnen het kader van de geldende wetgeving.
Soortgelijke uitspraken
Tijdslijn
Inhoudsindicatie
De Centrale Grondkamer is ook van oordeel dat de door verpachters als alternatief voorgestelde versie van artikel 4 van de pachtovereenkomst niet ongewijzigd kan worden goedgekeurd. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer had de grondkamer, alvorens over te gaan tot schrapping van voormeld artikel, moeten nagaan of haar bezwaren niet door wijziging daarvan waren te ondervangen (Centrale Grondkamer 24 september 1982, Agrarisch Recht 1983/3613). Nu hiervan niet is gebleken, kan alleen hierom al de bestreden beschikking niet in stand blijven.
Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER Datum: 10 juni 2013 Dossiernummer: GP 11.704
Beschikking
in de zaak van:
erven [naam erflater],
-hierna te noemen: verpachters- gemachtigde: ing. F.A. van Lynden, Rentmeesterskantoor Van Lynden B.V. te Hemmen,
-tegen-
1.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuidwest heeft bij beschikking van 8 februari 2013, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 4 maart 2013, met betrekking tot de op 4 september 2012 bij haar ter goedkeuring ingekomen pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397, lid 2 BW tussen partijen betreffende de percelen kruidenrijk- en faunarijk grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale gegevens], tezamen groot 10.75.00 ha, zulks voor de duur van 30 jaar, ingaande op 1 januari 2012 en eindigende 31 december 2041 als volgt beslist: “De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat artikel 4 wordt geschrapt. De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd”.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachters zijn bij een op 13 maart 2013 ter griffie ingekomen en bij op dezelfde datum per faxbericht en op 14 maart 2013 per post aangevuld beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) primair: alsnog goedkeuring te hechten aan de overeenkomst met in acht name van het gewijzigde artikel 4 dan wel (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) subsidiair: met in acht name van een zodanig (andere) aanpassing van dit artikel als naar het oordeel van de Centrale Grondkamer nodig is met als uitgangspunt dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst zoveel mogelijk overeind blijft.
Pachters hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een verweerschrift in te dienen.
De grieven
Verpachters hebben aangevoerd dat zij niet zich kunnen verenigen met de beschikking, waarvan beroep; dat de door hen gewijzigde redactie van artikel 4 van de onderhavige pachtovereenkomst recht doet aan de inhoud van artikel 7:333, lid 1 BW (in het beroepschrift is kennelijk abusievelijk vermeld: artikel 7:233, lid 1 BW; dat, nu expliciet is vastgelegd dat de pachtprijs nooit boven het wettelijk toegestane maximum uit mag komen, niet valt in te zien waarom de grondkamer het aangepaste artikel 4 heeft geschrapt.
De mondelinge behandeling
De Centrale Grondkamer heeft aanleiding gezien om ambtshalve een mondelinge behandeling te gelasten. Deze mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 27 mei 2013. Daar zijn verschenen namens verpachters hun gemachtigde, terwijl pachters niet zijn verschenen.
Ter zitting heeft ing. Van Lynden toegelicht dat partijen artikel 4 van de onderhavige pachtovereenkomst hebben opgenomen om voor een relatief lange duur zekerheid te hebben met betrekking tot de ontwikkeling van de door hen overeengekomen pachtprijs.
De voorzitter heeft aangegeven dat de Centrale Grondkamer met de grondkamer van oordeel is dat artikel 4, zoals geformuleerd in de op 14 januari 2013 bij de grondkamer ingekomen brief van verpachters, in het kader van het huidige wettelijke systeem niet zonder meer aanvaardbaar is, maar dat het in de gegeven omstandigheden in de rede ligt om na te gaan of de bezwaren daartegen door wijziging van genoemd artikel zijn te ondervangen. In dit verband wijst de voorzitter er op dat bij de beoordeling van het door verpachters voorgestelde artikel 4 bedacht moet worden dat sprake kan zijn van een verlaging van de toepasselijke regionorm en ook acht moet worden geslagen op de mogelijke aftopping van de pachtprijs als gevolg van (2% van) de vrije verkeerswaarde van het land in geschil. Hij stelt daarom voor om de zinsnede “tenzij …. pachtprijs” van voormeld artikel 4 te wijzigen in “met dien verstande dat de tussen partijen geldende pachtprijs in ieder jaar niet meer zal bedragen dan op grond van het Pachtprijzenbesluit 2007 of een opvolgende wettelijke regeling is toegestaan”.
Ing. Van Lynden heeft verklaard dat deze wijziging volgens hem recht doet aan hetgeen partijen hebben beoogd overeen te komen met betrekking tot de herziening van de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst.
-
Uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, blijkt dat in artikel 3 van de op 4 september 2012 bij de grondkamer ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst het volgende is bepaald: “De pachtprijs bedraagt € 2.500,00 per jaar (zegge: tweeduizend vijfhonderd euro) per jaar, te betalen één termijn, uiterlijk op 1 november van ieder jaar, voor het eerst op 1 november 2012”.
-
Artikel 4 van genoemde pachtovereenkomst luidt als volgt: “De in het voorgaande lid bepaalde pachtprijs zal jaarlijks op 1 januari worden geïndexeerd aan de hand van de cpi-index door vermenigvuldiging van de laatst geldende pachtprijs met de breuk die wordt gevormd door de cpi-index van het laatst verschenen gehele kalenderjaar en die van het direct daaraan voorafgaande kalenderjaar”.
-
Bij haar voorlopig oordeel van 21 december 2012 heeft de grondkamer onder meer voorgesteld artikel 4 van de onderhavige pachtovereenkomst te schrappen.
4. Bij een op 14 januari 2013 bij de grondkamer ingekomen brief hebben verpachters voorgesteld de oorspronkelijke tekst van artikel 4 te vervangen door: “De in het voorgaande lid bepaalde pachtprijs zal jaarlijks op 1 januari worden geïndexeerd aan de hand van de cpi-index door vermenigvuldiging van de laatst geldende pachtprijs met de breuk die wordt gevormd door de cpi-index van het laatst verschenen gehele kalenderjaar en die van het direct daaraan voorafgaande kalenderjaar, tenzij voornoemde indexering zal leiden tot een hogere pachtprijs dan op grond van het toepasselijke Pachtprijzenbesluit zal zijn toegestaan in welk geval de pachtprijs zal worden beperkt tot de wettelijk geldende maximum pachtprijs”.
5. Vervolgens heeft de grondkamer op 8 februari 2013 haar bestreden beschikking genomen, welke op 4 maart 2013 aan partijen is verzonden. In deze beschikking overweegt de grondkamer onder meer het volgende:
“De grondkamer blijft van oordeel, dat het bepaalde in artikel 4 van de overeenkomst dient te
worden geschrapt, omdat ook voor de als alternatief voorgestelde versie van dit artikel geldt, dat
deze niet in alle voorkomende gevallen in overeenstemming is met het wettelijke stelsel van
pachtprijsnormering, dat van dwingend recht is”.
Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer het navolgende.
6. Uit artikel 7:397, lid 2 BW volgt dat ondermeer de artikelen 7:319, lid 1, onder a en 7:333 BW van toepassing zijn op pachtovereenkomsten als de onderhavige. Artikel 7:399 BW bepaalt dat van genoemde artikelen niet ten nadele van de pachter kan worden afgeweken.
7. De Centrale Grondkamer kan de grondkamer in zoverre volgen dat ook zij van oordeel is dat de door verpachters als alternatief voorgestelde versie van artikel 4 van de onderhavige pachtovereenkomst niet ongewijzigd kan worden goedgekeurd. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer had de grondkamer, alvorens over te gaan tot schrapping van voormeld artikel, moeten nagaan of haar bezwaren niet door wijziging daarvan waren te ondervangen (Centrale Grondkamer 24 september 1982, Agrarisch Recht 1983/3613). Nu hiervan niet is gebleken, kan alleen hierom al de bestreden beschikking niet in stand blijven en zal de Centrale Grondkamer overeenkomstig het subsidiaire verzoek van verpachters met toepassing van artikel 38, lid 2 van de Uitvoeringswet grondkamers doen hetgeen de grondkamer had behoren te doen. Daartoe heeft de Centrale Grondkamer ambtshalve voormelde mondelinge behandeling gelast. Tijdens de mondelinge behandeling is door haar voorgesteld om de zinsnede “tenzij …. pachtprijs” van voormeld artikel 4 te wijzigen in “met dien verstande dat de tussen partijen geldende pachtprijs in ieder jaar niet meer zal bedragen dan op grond van het Pachtprijzenbesluit 2007 of een opvolgende wettelijke regeling is toegestaan.” De ter zitting aanwezige gemachtigde van verpachters heeft verklaard dat deze wijziging recht doet aan de bedoeling van partijen met betrekking tot de herziening van de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst.
8. In dit verband overweegt de Centrale Grondkamer voor zoveel nodig nog dat, indien tussen partijen verschil van mening zou ontstaan over de hoogte van de hoogst toelaatbare pachtprijs in enig jaar, zij de grondkamer kunnen verzoeken om naar analogie van herziening op grond van artikel 7:333, tweede of derde lid BW de hoogst toelaatbare pachtprijs te berekenen. .
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende: Wijzigt de onderhavige pachtovereenkomst in die zin dat artikel 4 als volgt wordt gewijzigd:
“De in het voorgaande lid bepaalde pachtprijs zal jaarlijks op 1 januari worden geïndexeerd aan de hand van de cpi-index door vermenigvuldiging van de laatst geldende pachtprijs met de breuk die wordt gevormd door de cpi-index van het laatst verschenen gehele kalenderjaar en die van het direct daaraan voorafgaande kalenderjaar, met dien verstande dat de tussen partijen geldende pachtprijs in ieder jaar niet meer zal bedragen dan op grond van het Pachtprijzenbesluit 2007 of een opvolgende wettelijke regeling is toegestaan”.
Keurt de aldus gewijzigde overeenkomst goed.
Deze beschikking is gegeven op 10 juni 2013 door mrs. W.L. Valk, TH. C. M. Willemse, F.J.P. Lock en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.