ECLI:NL:RBZWB:2026:8252 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 26-08-2026 / 12047731 CV EXPL 26-207(E)

Civiel recht > Verbintenissenrecht

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 12047731 \ CV EXPL 26-207

Vonnis van 26 augustus 2026

in de zaak van

tegen

De zaak in het kort

[huurder] huurt een woning van [verhuurder] . [huurder] heeft een huurachterstand laten ontstaan die gedurende deze procedure verder is opgelopen tot negen maanden. Dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hoewel [huurder] verwacht dat hij op korte termijn de huur weer kan betalen, is er geen concreet zicht op tijdige huurbetalingen en het inlopen van de huurachterstand. De gevorderde ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 29 december 2025 met producties,
• de conclusie van antwoord met producties,
• de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
• de mondelinge behandeling van 28 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [verhuurder] verhuurt met ingang van 1 juni 2018 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt momenteel € 936,18 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst staat onder meer:

“11.2 Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze overeenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,- per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,-. onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.”.

2.2. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:

“25.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (verhuurder te betalen proceskosten — aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kostende Wet normering Buitenrechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”.

2.3. [huurder] heeft (een deel van) de huur niet betaald.

3 Het geschil

3.1. [verhuurder] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.808,84 aan huurachterstand met nevenvorderingen. [verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.2. [huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure. [huurder] voert aan dat € 36,87 op de huurachterstand in mindering moet worden gebracht, omdat de huurverhoging vorig jaar niet tijdig is aangezegd. Daarnaast heeft [huurder] de huurbetalingen opgeschort, omdat sprake is van gebreken. Verder heeft hij financiële problemen, maar hij verwacht dat deze op korte termijn kunnen worden opgelost. Ontbinding zou grote gevolgen hebben voor [huurder] , omdat hij nergens anders terecht kan. Verder voert [huurder] verweer tegen de buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten vanwege oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. Ook voert [huurder] verweer tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een toewijzend vonnis.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Huurachterstand

4.1. Volgens [verhuurder] is sprake van een huurachterstand van € 2.808,84 berekend tot en met december 2025. [huurder] heeft aangevoerd dat hierop € 36,87 in mindering moet worden gebracht, omdat de huurprijsverhoging niet tijdig is aangezegd. Tijdens de zitting is besproken dat [verhuurder] de huurprijsverhoging op 23 mei 2025 tegen 1 juli 2025 heeft aangezegd, maar partijen zijn het er over eens dat dit te laat is. De huurverhoging is daarom pas vanaf 1 augustus 2025 van kracht. Dit betekent dat vast komt te staan dat sprake is van een huurachterstand van (€ 2.808,84 - € 36,87) € 2.771,97 (tot en met december 2025). De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.

Geen buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente

4.2. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).De voor de vordering relevante bedingen in artikel 11.2 van de huurovereenkomst en 25.2 van de algemene voorwaarden zijn getoetst en oneerlijk bevonden.

4.3. Uit artikel 11.2 van de huurovereenkomst volgt dat [huurder] een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 10,00 per kalenderdag met een maximum van € 2.000,00 als hij de huur niet tijdig betaalt. Op grond van dit beding zou [verhuurder] in geval van niet tijdige huurbetaling wettelijke rente én een boete in rekening kunnen brengen, terwijl [huurder] op grond van de wettelijke regeling alleen wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (huurder) verstoord. Dit betekent dat sprake is van een oneerlijk beding en dat dit beding wordt vernietigd.

4.4. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden over de buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument (huurder) af van de wettelijke regeling. Hoewel het artikel verwijst naar de wettelijke regeling, wordt er van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de verhuurder zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van huurder komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.

4.5. Nu sprake is van oneerlijk bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde wettelijke rente en vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

4.6. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [verhuurder] heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

4.7. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van de verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

4.8. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand, na vermindering met € 36,87, bijna drie maanden. Gedurende deze procedure is de huurachterstand echter verder opgelopen, waardoor deze inmiddels negen maanden bedraagt. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.

4.9. [huurder] heeft in dit kader aangevoerd dat hij huurbetalingen heeft opgeschort, vanwege gebreken in het gehuurde, waaronder een kapotte koelkast, kapotte vaatwasser, kapotte afzuigkap, loslatende folie bij de keukenkastjes, gebrekkig stucwerk, kapotte klinken, losse plinten en lekkende ramen. [verhuurder] heeft op zitting toegelicht dat zij deze gebreken (met uitzondering van het stucwerk waarvan [huurder] heeft aangegeven dat hij dit niet problematisch vindt) in september 2025 heeft opgelost. Dat er daarna nog sprake is geweest van gebreken en dat [huurder] dit aan [verhuurder] heeft gemeld is niet gesteld of gebleken. Voor zover [huurder] vanaf dat moment de huurbetalingen heeft opgeschort wegens gebreken is de kantonrechter van oordeel dat dit niet rechtsgeldig is gebeurd.

4.10. Verder heeft [huurder] nog aangevoerd dat hij de huurbetalingen vanaf oktober 2025 niet heeft betaald, vanwege een discussie tussen partijen over buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. Deze discussie rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet het inhouden van huurbetalingen.

4.11. Tijdens de gehouden mondelinge behandeling heeft [huurder] toegelicht dat hij sinds januari 2026 geen inkomen meer heeft. Hij heeft zich gemeld bij een uitkeringsinstantie, maar tot eind mei 2026 heeft hij geen duidelijkheid gekregen over zijn financiële situatie. Hij heeft nu op 5 augustus 2026 een afspraak staan in het kader van schuldhulpverlening en verwacht daarom op korte termijn weer aan zijn betalingsverplichting te kunnen voldoen. De kantonrechter begrijpt dat [huurder] in een lastige financiële situatie zit, maar constateert dat hij al vanaf oktober 2025 tot op heden geen enkele maand huur meer heeft betaald. Dat is een zeer ernstige huurachterstand. [huurder] heeft weliswaar toegelicht dat hij er de afgelopen maanden mee bezig is geweest om het op te lossen, maar dit verhaal heeft hij verder niet met stukken onderbouwd. [huurder] geeft hiermee geen duidelijkheid over wat hij op korte termijn maandelijks zou kunnen betalen. Hierdoor kan niet worden beoordeeld of [huurder] in de nabije toekomst wel kan voldoen aan zijn betalingsverplichting van de lopende huur en het inlopen van de huurachterstand. Nu er sprake is van een zeer hoge huurachterstand en geen concreet zicht bestaat op correcte en tijdige betalingen is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

4.12. [huurder] heeft nog aangevoerd dat hij is aangewezen op de sociale huursector en dat hij niet terecht kan bij vrienden of familie, zodat hij in geval van ontruiming gebruik moet maken van daklozen opvang. De kantonrechter overweegt dat de gevolgen van een ontruiming ingrijpend zijn, maar deze gevolgen zijn veroorzaakt door het feit dat er gedurende een zeer lange periode geen huur is betaald en dit komt voor rekening en risico van [huurder] . Daar staat tegenover dat [verhuurder] belang heeft bij een huurder die wel tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de hoogte van de huurachterstand het belang van [verhuurder] hier zwaarder weegt.

4.13. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Vergoeding per maand

4.14. [verhuurder] wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 936,18, te rekenen vanaf de maand januari 2026 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.

De proceskosten

4.15. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. In afwachting van de beantwoording van de door de Hoge Raad gestelde prejudiciële vragen in dit kader, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in dit geval niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

4.16. [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

Uitvoerbaar bij voorraad

4.17. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [huurder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [verhuurder] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] ernstig is tekortgeschoten in zijn betalingsverplichtingen als huurder. Gelet op de hoogte van de huurachterstand heeft [verhuurder] er belang bij heeft om op zo kort mogelijke termijn de woning aan een huurder te verhuren die wel zijn verplichtingen nakomt. Hoewel [huurder] een groot belang heeft bij het kunnen blijven wonen in de woning, weegt dat belang in de gegeven omstandigheden niet op tegen het belang van [verhuurder] bij de ontruiming van de woning. De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5 De beslissing

De kantonrechter

5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,

5.2. veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ,

5.3. veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder] : -€ 2.771,97 aan achterstallige huur tot en met december 2025, -€ 936,18 per maand vanaf januari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.4. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.324,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.