ECLI:NL:RBAMS:2022:175 Rechtbank Amsterdam , 20-01-2022 / C/13/712132 / KG ZA 22-5
Samenvatting
In het kort geding van 20 januari 2022, behandeld door de Rechtbank Amsterdam, vorderde [eiser], eigenaar van een pand aan [adres 1], dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3], eigenaren van aangrenzende panden aan [adres 2] en [adres 3], hem toestemming zouden geven om een steiger te plaatsen in hun gemeenschappelijke tuinen. De steiger was noodzakelijk voor grootschalige verbouwingswerkzaamheden aan zijn pand, die gepland waren van 10 januari tot en met 16 november 2022.
[eiser] had op 21 december 2021 schriftelijk toestemming gevraagd voor het plaatsen van de steiger, maar [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] weigerden dit vanwege de lange duur van de werkzaamheden. In hun verweer stelden zij dat de steiger niet noodzakelijk was voor de werkzaamheden aan de voorzijde van het pand en dat de werkzaamheden anders gepland konden worden om de steiger niet zo lang in hun tuinen te laten staan. Bovendien voerden zij aan dat [eiser] niet beschikte over de vereiste vergunningen en dat de steiger de kans op inbraak zou verhogen.
De voorzieningenrechter oordeelde dat volgens artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek de eigenaren van een onroerende zaak verplicht zijn tijdelijk gebruik toe te staan, tenzij er gewichtige redenen zijn om dit te weigeren. De rechter stelde vast dat de noodzaak voor de steiger voldoende was aangetoond door de verklaringen van de steigerbouwer en aannemer, die bevestigden dat de steiger essentieel was voor de stabiliteit van de constructie tijdens de werkzaamheden.
Hoewel [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] bezwaren hadden tegen de lange duur, werd geconcludeerd dat de steiger niet langer zou blijven staan dan noodzakelijk en dat deze op de minst bezwarende manier zou worden gebouwd. De rechter besloot daarom de vordering van [eiser] toe te wijzen, met een dwangsom van € 250 per dag voor het geval de gedaagden niet aan de veroordeling voldeden, tot een maximum van € 50.000.
Daarnaast werden [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, die tot dat moment waren begroot op € 1.461,71, te vermeerderen met wettelijke rente. De rechter verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wees het meer of anders gevorderde af.
Soortgelijke uitspraken
Tijdslijn
Inhoudsindicatie
De buren van een eigenaar van een pand moeten toestaan dat er een steiger in hun tuinen wordt geplaatst voor een grootscheepse verbouwing aan het pand.
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/712132 / KG ZA 22-5 AB/MvG
Vonnis in kort geding van 20 januari 2022
in de zaak van
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2.[gedaagde 2], 3.[gedaagde 3] , allen wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. J.Chr. Rube te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden genoemd.
1 De procedure
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 7 januari 2022 heeft [eiser] zijn vordering toegelicht. [gedaagde 1] heeft mede namens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en gedaagden tevens een pleitnotitie.
Na verder debat is in overleg met partijen de mondelinge behandeling voortgezet op 13 januari 2022, om de steigerbouwer en aannemer van [eiser] te kunnen horen. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
Bij de (voortgezette) mondelinge behandeling waren aanwezig:
- [eiser] , [naam 1] , steigerbouwer, [naam 2] , aannemer en mr. Jonen;
- aan de zijde van gedaagden: [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en mr. Rube.
2 De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van het pand [adres 1] . Het achterste deel van de zijgevel van dit pand grenst aan de gemeenschappelijke tuinen van de panden [adres 2] en [adres 3] , waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ( [adres 2] ) en [gedaagde 3] ( [adres 3] ) eigenaar zijn.
2.2. [eiser] gaat zijn pand grootscheeps laten verbouwen. Daarbij zal een steiger rond het pand worden geplaatst. Een deel van die steiger komt tegen de zijgevel die grenst aan de gemeenschappelijke tuinen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , en [gedaagde 3] .
2.3. Bij brief van zijn advocaat van 21 december 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] toestemming gevraagd voor het plaatsen van een steiger in hun tuin van 11 januari tot 4 november 2022, Bij deze brief heeft hij het werk- en steigerplan van de aannemer en steigerbouwer meegestuurd. Uit het werkplan van de aannemer blijkt dat de werkzaamheden in en aan het pand van [eiser] staan gepland van 10 januari tot en met 16 november 2022. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen toestemming gegeven voor het plaatsen van een steiger, vanwege de lange duur waarvoor deze in hun tuinen komt te staan.
3 Het geschil
3.1. [eiser] vordert [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te bevelen binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat hij een steiger op hun percelen [adres 2] en [adres 3] doet plaatsten, dit op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat een van hen in strijd met deze veroordeling handelt, en hen te veroordelen in de proces- en nakosten, beide te vermeerderen met wettelijke rente daarover.
3.2. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gehouden zijn om het tijdelijk plaatsen van een steiger in hun tuinen toe te staan, omdat dit noodzakelijk is voor verbouwingswerkzaamheden aan (het dak van) zijn pand. Rondom dat pand zullen steigers worden opgesteld en vervolgens komt over het gehele pand een dakconstructie, die wordt afgedicht met een zeil. Omwille van de stevigheid moeten de steigers en de dakconstructie één geheel vormen. Deze constructie wordt voorzien van windreducerend steigergaas. Als de constructie geen geheel vormt, bestaat het risico dat bij een flinke storm, ondanks dit steigergaas, de wind onder het dakzeil komt en de steigers en/of dakconstructie instorten. De steiger in de gemeenschappelijke tuinen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is niet alleen nodig voor het stuc- en schilderwerk aan de zijgevel, maar voor praktisch al het werk in en buiten het achterhuis en voor werkzaamheden aan de daken aan de achterzijde van het pand.
3.3. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voeren verweer. Zij zijn niet tegen het plaatsen van een steiger in hun tuinen (en op het dak van de uitbouw van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ), maar hebben bezwaar tegen de lange duur. De werkzaamheden die in de planning van de aannemer worden omschreven hebben hoofdzakelijk betrekking op de dakkap aan de voorzijde van het pand van [eiser] . Voor die werkzaamheden kan de steiger aan de voorkant van het pand worden gebruikt en is een steiger in hun tuinen niet noodzakelijk. De werkzaamheden aan de zijgevel en de achterzijde kunnen anders worden gepland, zodat de steiger geen tien maanden in hun tuinen hoeft te staan. [eiser] beschikt bovendien niet over de vereiste bouw- en monumentenvergunningen voor de werkzaamheden. Ten slotte verhoogt de steiger de kans op inbraak.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1. Artikel 5:56 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat, wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.
4.2. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn op zichzelf niet tegen plaatsing van een steiger in hun gemeenschappelijke tuinen. Het gaat hun om de in feite onbepaalde duur. Zij menen dat het ook op een andere, voor hen minder bezwarende, manier kan. Om daarover zoveel mogelijk duidelijkheid te krijgen, zijn op 13 januari 2022 de steigerbouwer en de aannemer van [eiser] gehoord. Ook partijen hebben vragen aan hen kunnen stellen.
4.3. De steigerbouwer en de aannemer hebben ieder voor zich verklaard dat niet alleen het zadeldak aan de voorkant van het voorhuis van het pand van [eiser] wordt vervangen, maar ook de daken op de daarachter gelegen aanbouwen. Om inregenen te voorkomen en om ook bij slecht weer te kunnen doorwerken, zal over de dakconstructie een waterdicht zeil worden aangebracht. De steigers en/of dakconstructie moeten één grote hechte constructie vormen, om instorten te voorkomen in het geval de wind onder dat zeil komt. Als de steiger in de gemeenschappelijke tuinen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] later zou worden aangebracht of eerder wordt weggehaald, zou dat afbreuk doen aan de vereiste hechtheid van de constructie. Bij die hechtheid speelt mee dat de mogelijkheden tot verankering aan de zijkanten van het voorhuis van het pand van [eiser] vanwege de belendende percelen beperkt zijn. Des te meer zal de constructie het moeten hebben van de steigers die aan de voor- en achterzijde van het pand worden geplaatst en daarmee van het geheel. Aldus steigerbouwer en aannemer.
4.4. Met deze verklaringen heeft [eiser] de noodzaak van het aanbrengen van een steiger, zoals door hem beoogd, op de percelen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voldoende aangetoond.
4.5. Ter zitting zei de steigerbouwer dat werkzaamheden aan het dak van de allerlaatste uitbouw van het pand van [eiser] ook zonder steiger in de tuin van [adres 3] kunnen worden verricht. Daar is het dus niet noodzakelijk om een steiger te plaatsen. Dat scheelt in de breedte. Verder zou de steiger in de tuin van [adres 2] laag bij de grond minder diep hoeven te zijn en dan naar boven toe kunnen uitlopen tot een diepte van ongeveer 140 centimeter. Daarmee zou tuinruimte worden gewonnen.
4.6. [eiser] heeft geen einddatum verbonden aan zijn vordering. De aannemer heeft verklaard dat hij bij het opstellen van het werkplan een ruime marge heeft ingebouwd om tegenvallers het hoofd te kunnen bieden. Hij weet niet welke moeilijkheden hij nog tegen gaat komen en het werk zou dus kunnen uitlopen. Voor de steigers moet per dag worden betaald. Zowel [eiser] als zijn aannemer hebben er dus alle belang bij dat ze niet langer blijven staan dan nodig.
4.7. Met inachtneming van hetgeen onder 4.5. en 4.6. is overwogen zal de vordering van [eiser] worden toegewezen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de steiger niet langer zal blijven staan dan noodzakelijk en dat deze op de voor [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] minst bezwarende manier wordt gebouwd.
4.8. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing vermeld.
4.9. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten, gevallen aan de zijde van [eiser] en tot op heden begroot op € 314,00 aan griffierecht, € 1.016,00 aan salaris advocaat en € 131,71 aan kosten dagvaarding.
4.10. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. beveelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , vanaf 24 uur na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat [eiser] een steiger op hun percelen [adres 2] en [adres 3] doet plaatsten, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of een gedeelte van een dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoen tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.2. veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.461,71, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot aan de voldoening,
5.3. veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis, tot aan de voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2022.