ECLI:NL:GHARL:2026:5776 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 08-09-2026 / 200.358.129/01

Civiel recht

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.358.129/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, 581622

**arrest van 8 september 2026 **

in de zaak van

die woont in [woonplaats1] appellant die bij de rechtbank optrad als gedaagde partij in conventie en eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie advocaat: mr. J.B.M. Swart

en

die woont in [woonplaats2] , gemeente [gemeentenaam] geïntimeerde die bij de rechtbank optrad als eisende partij in conventie en verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie advocaat: mr. R.J. van de Leur

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, (hierna: de rechtbank) op 26 februari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven (met producties)
• de memorie van antwoord
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 16 juni 2026 is gehouden.

1.2. Aan het einde van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof verzocht de zaak met het oog op het beproeven van een minnelijke regeling aan te houden tot 30 juni 2026, waarna zij het hof alsnog hebben gevraagd arrest te wijzen. Hierop heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

2 De kern van de zaak

2.1. [appellant] kocht een woning van [geïntimeerde] , maar heeft deze niet afgenomen. Daarop heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en de contractuele boete van 10% van de koopsom gevorderd. [appellant] stelt op grond van verschillende redenen dat hij deze boete niet hoeft te betalen, waarvan de belangrijkste is dat hij de woning heeft gekocht als bedrijfsinvestering en in dat verband slechts onder de opschortende voorwaarde dat hij óók de onderneming van de vader van [geïntimeerde] zou overnemen, hetgeen niet is gebeurd. Hij beroept zich in dat kader ook op wilsontbreken (artikel 3:33 jo 3:35 BW) en wilsgebreken (artikel 3:44 lid 4 dan wel 6:228 BW). [appellant] stelt verder dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden wegens non-conformiteit op de grond dat de technische installaties (elektra, warmte- en warmwatervoorzieningen) niet, althans niet exclusief, aan de woning toebehoren. Mocht geen van deze stellingen opgaan, doet [appellant] een beroep op matiging van de boete.

2.2. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de boete van € 50.000,-, te vermeerderen met de rente vanaf 2 maart 2024, en tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (€ 1.542,75) alsmede de proceskosten van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] vorderde ook een verklaring voor recht dat hij de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden en aanspraak kan maken op de contractuele boete. In voorwaardelijke reconventie heeft [appellant] onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen partijen nietig, vernietigd dan wel (buitengerechtelijk) ontbonden is.

2.3. De rechtbank heeft de gevorderde boete met de wettelijke rente toegewezen. De verklaring voor recht is afgewezen wegens gebrek aan belang. [appellant] is veroordeeld in de buitengerechtelijke kosten en in de proceskosten van [geïntimeerde] . Aan de voorwaardelijke eis in reconventie is de rechtbank niet toegekomen.

2.4. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd, in de zin dat hij nu, onder meer, onvoorwaardelijk vordert dat het hof verklaart voor recht dat de koopovereenkomst (primair) rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden door [appellant] , dan wel (subsidiair) rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd, en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis onverschuldigd aan [geïntimeerde] heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft daartegen geen bezwaar geuit, noch is de wijziging in strijd met de goede procesorde. Het hof zal daarom uitgaan van de gewijzigde eis.

2.5. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en zijn in hoger beroep aangepaste eis in reconventie alsnog wordt behandeld en toegewezen.

2.6. Het hof zal beslissen dat [appellant] voorshands wordt gevolgd in zijn stelling dat hij de koop van de woning is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat hij tevens de onderneming van de vader van [geïntimeerde] zou overnemen. [geïntimeerde] zal worden toegelaten tot tegenbewijslevering. Hierna licht het hof dit oordeel toe. In grief I klaagt [appellant] er over dat de rechtbank heeft verzuimd de feiten vast te stellen en chronologisch weer te geven. Ook tegen deze achtergrond zal het hof eerst de feiten vaststellen.

3 De feiten

3.1. In een schriftelijke overeenkomst van 7 oktober 2023 (hierna: de koopakte) heeft [appellant] een woning aan de “ [straatnaam] 63” in [woonplaats2] (hierna: de woning of nr. 63) voor een bedrag van € 500.000,- gekocht van [geïntimeerde] .

3.2. Aan de [straatnaam] bevindt zich ook een nummer 63a, dat is het souterrain van het pand waartoe ook nummer 63 (de woning) behoort. [geïntimeerde] was (ook) eigenaar van nummer 63a. Dit souterrain was ingericht als appartement voor verhuur, waarbij de vader van [geïntimeerde] , [naam2] [geïntimeerde] (hierna: senior), de verhuur regelde.

3.3. In het souterrain bevinden zich onder meer de meterkast, verwarmings- en warmwaterinstallatie (hierna kortweg aangeduid als ‘de technische ruimte’) ten behoeve van zowel nr. 63a als 63. Naast de technische ruimte bevindt zich een toilet. Van dit toilet werd ook gebruikgemaakt door mensen die werkzaam waren voor senior. Deze ruimte is niet bereikbaar via de voordeur, maar alleen via een aparte (niet bij de woning op nr. 63 behorende) achterdeur.

3.4. Zoals namens [geïntimeerde] is genoteerd in randnummer 6 van diens inleidende dagvaarding, was [appellant] “op datzelfde moment” (het hof begrijpt aldus op zijn vroegst op 7 oktober 2023) in gesprek met senior over de overname van diens onderneming, [naam1] B.V. (hierna: de onderneming), tezamen met een aan de woning geschakelde loods. Het perceel met daarop de loods van de onderneming grenst aan het perceel waarop de woning is gelegen. Het perceel met loods behoorde toe aan de moeder van [geïntimeerde] , tevens partner van senior. In de loods stond alle voorraad, bevond zich het kantoor en werden alle materialen geleverd voor de projecten van de onderneming.

3.5. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst werden de loods, nr. 63 en nr. 63a gevoed via één gezamenlijke elektriciteitsaansluiting. Op dat moment had [geïntimeerde] een splitsingsaanvraag bij Liander ingediend om de loods van een eigen elektriciteitsaansluiting te voorzien.

3.6. [geïntimeerde] en [appellant] hebben zich tijdens het verkooptraject niet laten bijstaan door een aankoop-/verkoopmakelaar, maar zijn de koop van de woning onderling overeengekomen en hebben een NVM-koopovereenkomst (modelcontract) gebruikt om de verkoop vast te leggen.

3.7. Artikel 11 van de koopovereenkomst behelst onder meer de voorwaarden voor ontbinding en vervolgens voor verbeurte van een boete (wegens vertraging respectievelijk definitieve niet-nakoming) van tien procent (10%) van de koopsom.

3.8. De in artikel 15 (conform het NVM-modelcontract) standaard geformuleerde ontbindende voorwaarden (waaronder een financieringsvoorbehoud) zijn doorgehaald.

3.9. In de koopovereenkomst zijn partijen verder (in artikel 5) overeengekomen dat [appellant] uiterlijk op 9 oktober 2023 een bankgarantie moet doen stellen voor een bedrag van € 50.000,- (10% van de koopsom). Dit heeft [appellant] niet gedaan.

3.10. [appellant] (‘ [appellant] ’) en [geïntimeerde] (‘ [geïntimeerde] ’) hebben in de periode van 7 september tot 11 november 2023 uitvoerig gecommuniceerd via Whatsapp, over zakelijke kwesties zoals de verhuur van het souterrain, maar ook over allerlei privézaken. Ter illustratie van de aard en inhoud van de conversatie dient de navolgende uitwisseling:

“22-09-2023 17:00 - [geïntimeerde] : Ik hoorde dat jij 6 ton wilde neerleggen van [naam2] [hof: senior]? (…) 27-09-2023 20:08 - [geïntimeerde] : Nog even een vraagje, ik probeer te achterhalen waar het in de communicatie precies verkeerd is gegaan. Met [naam2] kom ik niet veel verder dan dat hij zegt dat jij hem een appje hebt gestuurd vanmiddag. Mocht dit het geval zijn zou jij mij dan dit appje even willen doorsturen en de tijd. Dan kan ik [naam2] hier eventueel op aan spreken. 27-09-2023 20: 29 - [appellant] : Die ouwe is zo makkelijk;/). Hij heeft gezegd na 18.45 dus ik heb met jouw net 20u afgesproken toch;/)) 28-09-2023 23: 27 - [appellant] : Bellen morgen wel even. Per wanneer was nou de overdracht? Uiterlijk 10 oktober moeten jullie het weten maar hoeveel december zouden jullie de andere woning dan kopen? Was echt gezellig overigens. Moeten we vaker doen. Groetjes aan de vrouw. 28-09-2023 23:29 - [geïntimeerde] : 21 december is de overdacht gepland, financieel moeten we het voor 10 oktober rond hebben. Dus voor ons moet het de 5de geregeld zijn op papier 28-09-2023 23:59 - [appellant] : Top en per wanneer gaan de Brazilianen weg beneden eind september of eind oktober? 29-09-2023 00:00 - [geïntimeerde] : Eind oktober 29-09-2023 00:06 - [appellant] : Top 29-09-2023 00:07 - [appellant] : En thx. Was gezellig lekkere whiskey en lekkere gras. Thxxx Te rusten. Zo. [vier keer een afbeelding van een hartje, hof] 04-10-2023 17:59 - [appellant] : (…) [geïntimeerde] jouw vrouw kan rusten. Is geregeld 500k jullie kunnen doorpakken. We bellen later of morgen ok? 05-10-2023 10:40 - [geïntimeerde] : Hey [appellant] , wat ik moet weten: Datum van overdracht is okey op 10 november. Jouw financiering, is de koop met of zonder voorbehoud van financiering. Voorlopig koopcontract van 5 ton, dan regel jij de rest met [naam2] . (…) 05-10-2023 17:35 - [appellant] : Hé [geïntimeerde] . Ik heb vrijdag anders maandag een gesprek met mijn hypotheek adviseur. Ik laat weten als overdracht 10 Nov kan. Maar als het kan wat mij betreft goed. 500k is goed. Ik laat je weten wanneer wij het voorlopig koopcontract kunnen tekenen wat mij betreft zo snel mogelijk. Is dat ok? (…) 06-10-2023 10: 37 - [geïntimeerde] : Koopovereenkomst inclusief bijlage staan in je mail 06-10-2023 10:39 - [geïntimeerde] : Hij staat nu op jou naam, maar volgens mij kan he hem ook nog naar je bedrijf zetten als het gekocht hebt door het door te verkopen aan de bv. Let wel erop dat je dan mogelijk meer belasting moet betalen daarover (…) 07-10-2023 12: 56 - [geïntimeerde] : (…) d'r is hier een vriendin die op m'n nek zit 07-10-2023 12:57 - [appellant] : I know I know. (…)”

En na de koopovereenkomst, onder meer over het souterrain (‘beneden’):

“10-10-2023 17: 57 [appellant] : [geïntimeerde] vraagje. Kan ik morgen voor 12 langskomen met mijn schoonzoon zodat hij de woning kan zien. Ook beneden? (…) 10-10-2023 18:00 - [geïntimeerde] : (…) voor beneden is het handig even met [naam2] te overleggen. (…) 13-10-2023 19:49 - [geïntimeerde] : Hoi [appellant] , nog even een keer via de ap, jij regelt maandag de bankgarantie bij je financiële man? (…) Ook wil [naam3] graag een bevestiging dat de financiën in orde zijn want dan kan ze stoppen met zich zorgen te maken roept ze nu 13-10-2023 20:10 - [appellant] : Gaan ik regelen maandag hebben we contact komt goed. (…) 17-10·2023 19:10 - [geïntimeerde] : We vinden het inmiddels wel een beetje vervelend dat gemaakte afspraken aan jouw kant vaak te laat worden nagekomen. Dit levert aan onze kant veel stress op. (…) Je geeft al een tijdje aan dat je de 5 ion kan lenen, als dit ergens op papier staat zou je ons dat dan willen opsturen? (...) 17-10-2023 19:21 - [appellant] : Ik vind dit echt een heel vervelende app ik begrijp dat jouw vrouw stress heeft maar ik heb zonder onderhandelingen de toko overgenomen. Gaat zij straks voor mij 2x notariskosten betalen als de woning van mijn naam Naar zakelijk moet. Geef me ook even de tijd om alles goed te regelen. (…) 20-10-2023 09:50 - [appellant] : Goedemorgen [geïntimeerde] . Ik belde je net, Ik heb even een uitdaging. Als ik mij hier uitschrijf dan ben ik deze woning kwijt. Ik ben nu aan heb kijken of ik mijn dochter kan bijschrijven op het huurcontract. (…) 20·10·2023 19:29 - [appellant] : Ok weet je hoeveel m2 meters de woningen zijn? Dus beneden Totaal en evt slaap, woon, badkamer en keuken? En voor boven? (…) 21-10-2023 15:02 - [appellant] : Zijn de meubels beneden van de mensen zelf dus wordt het leeg opgeleverd (…) 21-10-2023 15:12 - [geïntimeerde] : Beneden word ook leeg opgeleverd ja (…) 21-10-2023 15:17 - [appellant] : Als voor mij in elk geval de afmetingen per ruimte heb foto's zou super zijn. 21-10-2023 15: 18 - [geïntimeerde] : Komt dit weekend jou kant op 21-10-2023 15:18 - [appellant] : Je bent de beste. 21-10-2023 16:45 - [appellant] : Goedemiddag [geïntimeerde] . Ik heb morgen iemand die voor beneden en boven wil komen kijken. (…) 21-10-2023 20:43 - [geïntimeerde] : Wilde [naam2] hebben, maar hij heeft z'n telefoon naar jouw doorgeschakeld (…) 24-10-2023 10:42 - [appellant] : (…) Heb je voor mij nog de plattegronden van de woningen. (…) 24-10-2023 11:21 - [geïntimeerde] : Moet er nog 1 zien te vinden, die van het souterrain (…) 05-11-2023 15:55 - [appellant] : Goedemiddag [geïntimeerde] , Hoe issie? Ik heb een goed gesprek gehad met de Fin man. (…) Ik heb een mail gekregen van notaris waarin hij aangeeft als er meer tijd nodig om de passage te verlengen. Ik stel voor om de het passeren even uit te stellen. Ik heb meteen getekend zonder te informeren vooraf. Het moet voor ons alleen goed zijn de koop en de verkoop. (…) 11-11-2023 14:56 - [geïntimeerde] : Hoi [appellant] , aangezien ik van jou nog niks gehoord heb, heb ik contact opgenomen met [naam2] en hoorde ik van hem dat er inmiddels een afspraak is gemaakt met de financieel adviseur. (…)”

3.11. Op 11 november 2023 mailt [geïntimeerde] een ingebrekestelling naar [appellant] en maakt aanspraak op de vertragingsboete als bedoeld in artikel 11 van de koopovereenkomst**.**

3.12. Daarop reageert [appellant] op 12 november 2023 per e-mail, voor zover van belang, als volgt:

“Goedenavond [geïntimeerde] ,

We hebben van de week gezeten met z'n allen. Steeds werd aan gegeven dat ik zaken niet persoonlijk moet opvatten maar dat het nu even zakelijk was. Toen wij met jou, je vader en jouw vrouw zaten was er helemaal niets zakelijk.

Ik heb de woning niet eens laten taxeren, alleen gevraagd wat jij en je vrouw nodig hadden voor jullie volgende stap in jullie leven.

Vervolgens is mij verteld dat alles geen probleem was en dat ik de woning even op mijn naam kon zetten althans dat ik er ging wonen en dat weer terug inschrijven op mijn huidige adres.

Nu ik mij heb laten informeren is gebleken dat het helemaal niet kan.

• Ik moet mij inschrijven om zo voordelig mogelijk de woning te kunnen kopen • Pas na een jaar kan ik mij uitschrijven • Doe ik dat niet en de belastingdienst of wie dan ook komt erachter dan is het fraude en kan ik al mijn zaken vergeten en evt. nog gaan zitten en dikke boetes betalen • Je gaf zelf aan dat het een straatje is waar een ieder elkaar kent

(…)

Dan hoor ik je tegen jouw vader zeggen dat jij ook nog waarde in de zaak heb, waarvan tegen mij is gezegd dat het een lege Bv zou zijn. [naam4] zit er ook nog in. Wat is zijn aandeel?

Je vroeg mij hoeveel tijd ik nodig heb. [geïntimeerde] , heb jij de gegevens al aan de taxateur gegeven om het taxatierapport te maken? (…)

Jouw vader zit dinsdag met boekhouder om de stukken van de BV op te maken. Dan moet ook heel snel de waarde worden bepaald voor de zaak.

Helaas ben ik er niet zakelijk ingegaan toen bij jullie thuis. Had ik achteraf wel moeten doen. (…) Vervolgens hebben jij en vrouw mij lopen stressen om te tekenen toen ik nog e.e.a. aan het uitzoeken was. (…)

Ik hoor welke dag woe, do of vrijdag wij met de financieel adviseur kunnen zitten.

Ik wil er uitkomen nog steeds. Maar gun ook mij even de tijd om zowel met jou en met je vader alles netjes te regelen. Zodat uiteindelijk iedereen voordeel geniet.

Ik denk ook dat het voornamelijk je vrouw is die in jouw nek zit te hijgen. Ook dat begrijp Ik. Ik begrijp alles, ik hoop dat er ook een beetje begrip voor mijn zijde van de zaak is. Een half miljoen is veel geld om zomaar te tekenen zonder te onderhandelen. Dat is pas niet zakelijk.

Je hoort van mij wanneer wij bij de financieel adviseur langs kunnen. Ik hoor graag jouw reactie.”

3.13. [geïntimeerde] reageert de volgende dag, op 13 november, met in cc onder meer senior, als volgt:

“Beste [appellant] , We hebben je mail gelezen en kennis genomen van de inhoud. Wij herkennen ons niet in de inhoudelijke informatie. Graag horen wij van jou wanneer we welkom zijn bij de financieel adviseur.

Met vriendelijke groet,

[geïntimeerde] ”

3.14. Op 30 november 2023 stuurt (mr. Van der Leur namens) [geïntimeerde] wederom een (tweede) ingebrekestelling, met daarin aangeboden de mogelijkheid om de woning alsnog af te nemen, en is [appellant] aangeschreven voor verzuim en betaling van de opeisbare boete.

3.15. [appellant] reageert per e-mail van 17 december 2023 als volgt:

“Goedenavond Heer Van der Leur,

Excuses voor mijn late reactie. Dat heeft te maken met het feit dat wij (ik en de familie [geïntimeerde] ) een valse start hebben gehad bij verkoop van de woning. (…) • De reden dat ik het pand wil kopen is omdat ik het familiebedrijf van [geïntimeerde] aan het overnemen ben • De woning is geschakeld aan de loods van waaruit wij werken, ik wilde het pand dus als investeringspand kopen • Mij is verteld dat ik dat simpel kon doen door mij even in te schrijven en dan weer uit te schrijven • Daarvan uitgaande heb ik getekend Vervolgens bleek dat het helemaal niet mogelijk is, en dat ik 1 jaar ingeschreven moet staan voor ik het pand kan verhuren, anders is het fraude • Dit heeft als gevolg dat alle zaken anders werden en ik meer tijd nodig heb om e.e.a. te regelen en uit te zoeken • De jaarcijfers van de afgelopen 4 jaar van het bedrijf worden nu opgemaakt en dan weet ik wat voor investering er nodig is voor de zaak en de woning o [geïntimeerde] geeft aan, en vanuit hem begrijpelijk, dat hij niets te maken heeft met het feit dat ik de zaak overneem in relatie tot de woning o Maar toen wij in gesprek waren over de verkoop van de woning heb ik ook aangegeven dat voor mij e.e.a. niet gescheiden kan worden • Ik heb uitstel gevraagd omdat mijn adviseurs en accountant bezig zijn om te kijken hoe ik nu de woning kan overnemen. • Als ik er zelf ging wonen dan had ik € 10.000 eigen vermogen nodig, en een hypotheek van € 1900,- per maand. • In het geval van een investeringspand heb ik € 80.000 eigen vermogen nodig en een hypotheek van € 3100 per maand en dat is alleen rente • Ik kan mij ook niet uitschrijven uit mijn huidige woning, want dan ben ik die kwijt en staat mijn gezin op straat

Kortom, ik wil de woning kopen. Dat heb ik ook met [geïntimeerde] besproken en wat tijd gevraagd omdat zij mij verkeerd geïnformeerd hebben. Maar (…) ik had dan niet in de blind moeten tekenen en mij eerst moeten laten informeren. Dit heb ik niet gedaan omdat de familie [geïntimeerde] en mijn familie als 1 familie voelt. Maar goed daar kopen [geïntimeerde] en ik nu niets voor. Ik vraag dus nog even wat tijd om alles te regelen. Ik denk dat ik begin januari alles rond heb.”

3.16. Op 5 februari 2024 schrijft mr. Van der Leur voor zover van belang het volgende aan [appellant] :

“U hebt (…) aangegeven de woning nog steeds te willen afnemen maar de nodige zaken te moeten regelen. Ondanks de extra tijd heb ik daaropvolgend niets meer van u mogen vernemen.”

3.17. Op 16 februari 2024 ontbindt [geïntimeerde] de overeenkomst en doet een beroep op de boetebepaling met verzoek tot betaling en een aankondiging van de incassokosten.

3.18. [appellant] bericht hierop senior per e-mail van 17 februari 2024 voor zover van belang als volgt:

“ [naam2] ,

Ik heb begrepen dat de koop van de woning ontbonden is.

Ik heb [geïntimeerde] gemaild en gevraagd om te praten 2 of 3 weken geleden maar dat moest allemaal via zijn advocaat.

Ik heb de woning de eerste keer kunnen verhuren aan een Stichting voor 6-7K per maand exclusief.

• Dat wilde [geïntimeerde] niet want ik moest de woning eerst kopen • Ik wilde bespreken dat als ik het huurcontract getekend had met de stichting (die was komen kijken en een tweede keer niet mocht kijken), voor 2 x 5 jaar, dan had ik een hypotheek of investeerder • Dan was de woning al verhuurt in nov/dec

Vervolgens had ik de woning tijdelijk verhuurd aan mijn schoonzoon die op zoek was naar een woning voor zijn vrachtwagen chauffeurs

• Hij wilde twee maanden proberen en als dat beviel dan wilde hij de hele woning ook voor tussen de 5-6K per maand • Dan was de woning vanaf begin december tot heden verhuurd • Hij had twee maanden vooruit betaald • Op basis van dat contract had ik ook een hypotheek of investeerder • Zonder te melden heeft [geïntimeerde] als een hond al mijn schoonzoon zijn spullen op straat gesmeten

In beide contracten zowel met mijn schoonzoon als met de Stichting was opgenomen dat als de koop niet zou lukken dat zij per direct de woning zouden verlaten. Ook als de eigenaar wil dat de huurders vertrekken om wat voor reden, dan moesten zij dat doen. (…)

(…) Als ik vanaf november de woning had kunnen verhuren, dat was ook de afspraak, dan had ik allang een hypotheek of investeerder gevonden.

Ik heb vanaf dag 1 aangegeven dat ik het pand wilde als investeringspand om te verhuren. Jij en [geïntimeerde] gaven aan dat ik gewoon even kon inschrijven en dan weer uitschrijven.

Wij hebben afspraken gemaakt, maar ik wilde mij eerst goed laten adviseren. Naast dat mijn makelaar, Taxateur en financieel adviseur toen weinig tot geen tijd hadden, was ik ook 24u per dag bezig met het bedrijf. Omdat [geïntimeerde] maar bleef aandringen heb ik een contract getekend zonder ontbindende voorwaarden, terwijl er bij de notaris in [woonplaats1] een contract klaarligt waarvoor ik ook betaald heb. (…) Agelopen zaterdag bij de loods liep [geïntimeerde] meteen weg toen ik de aanhanger kwam brengen, jammer. (…) Ik wil niet in de eerste instantie met zijn advocaat gaan bespreken dat ik de woning wil verhuren. Ik wil met [geïntimeerde] en jou een plan maken, net zoals wij zijn begonnen.

Praat met je zoon als je wil. Of kijk jij maar wat je van mijn voorstel vindt.

• Ik laat de huurders asap huurcontracten tekenen onder voorbehoud • Met deze contracten regel ik een investeerder of hypotheek • Ik wil dan voorstellen om de hele woning en loods te kopen van jou en [geïntimeerde] • De woning voor 500K en de loods voor 30K totaal 530K • Ik regel het totale bedrag om de woning en loods te kopen • Ik betaal 470K direct, [geïntimeerde] kan zijn woning kopen • En 60K wil ik met jou kijken hoe ik die betaal • Als [geïntimeerde] meteen zijn 500K wil, dan wil ik daar over nadenken en jouw of jouw vrouw (want de loods is van haar) betalen zoals jullie/jij wil

Bespreek het maar met hem of kijk maar als jij dit interessant vindt. Kijk ook maar als jouw vrouw de loods wil verkopen. (…)”

3.19. Een reactie van senior op deze brief ontbreekt, althans is niet in het geding gebracht. Bij inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] enkel opgemerkt niet akkoord te zijn gegaan met dit voorstel van [appellant] .

3.20. De verkoop aan [appellant] van de aandelen in de onderneming van senior, die uiteindelijk op 21 januari 2025 is gefailleerd, heeft geen doorgang gevonden.

4 De toelichting op de beslissing van het hof

Zijn partijen een opschortende voorwaarde overeengekomen?

4.1. Ter beantwoording van de vraag of, zoals [appellant] stelt, de aankoop van de woning op nr. 63 kenbaar voor [geïntimeerde] afhankelijk was van de door [appellant] beoogde overname van de onderneming van senior en partijen daarmee worden geacht die overname als een opschortende voorwaarde te zijn overeengekomen voor het intreden van de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst, stelt het hof het volgende voorop.

4.2. Bij de bepaling van hetgeen partijen worden geacht te zijn overeengekomen (totstandkoming en uitleg), komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Voor mondelinge overeenkomsten geldt geheel dezelfde maatstaf. Deze Haviltex-maatstaf, van kort gezegd ‘gewekt vertrouwen over en weer’, is een uitvloeisel van de wilsvertrouwensleer van artikel 3:33 en 3:35 BW als samenhangend geheel, waarin tot uitdrukking komt dat het bij de vraag of een overeenkomst (en zo ja welke) tot stand is gekomen, in laatste instantie steeds aankomt op wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en/of gedragingen omtrent hun wederzijdse bedoelingen (hun wil) hebben mogen afleiden en op wat partijen op die grond aan de rechtsgevolgen kan worden toegerekend. Het hof zal het beroep van [appellant] op de artikelen 3:33 en 3:35 BW dan ook beoordelen in de sleutel van de Haviltex-maatstaf.

De bewijslastverdeling

4.3. Op grond van de hoofdregel van 150 Rv draagt [appellant] het bewijsrisico en (in beginsel) de bewijslast van zijn beroep (‘bevrijdend verweer’) op het bestaan van de opschortende voorwaarde dat hij óók de onderneming van senior zou overnemen.

4.4. Op grond van de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden neemt het hof echter in beginsel (‘voorshands’) voor waar aan dat voor [geïntimeerde] junior duidelijk was dat [appellant] de woning overnam als investeringsobject onder de opschortende voorwaarde dat ook de onderneming van senior zou worden overgedragen op [appellant] . Het hof licht dit voorshandse bewijsoordeel oordeel als volgt toe.

4.5. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard over de intensieve samenwerkingsrelatie die hij in 2023 had met senior en heeft daarnaast uitvoerig en gedetailleerd verklaard over gesprekken die hebben plaatsgevonden in aanwezigheid van zowel [geïntimeerde] als senior, over zijn voornemen de onderneming van senior over te nemen en in dat verband de woning te willen overnemen als ‘bedrijfsinvestering’. Hij heeft daarbij onder meer toegelicht dat hij – ook tijdens die gesprekken – heeft aangegeven dat hij de woning wilde inzetten om werknemers van de van senior over te nemen onderneming te huisvesten en dat het nooit zijn bedoeling is geweest de woning voor privébewoning aan te schaffen, omdat hij anders zijn huurwoning, alwaar hij met zijn gezin woont, zou hebben moeten opzeggen. Deze verklaring vindt consequent bevestiging in de overgelegde whatsappwisseling en de latere e-mails van [appellant] .

4.6. [geïntimeerde] heeft ter zitting hierover verklaard dat [appellant] de woning zou gebruiken om personeel te huisvesten ten behoeve van zijn eigen bedrijf: “Op dat moment woonde [appellant] namelijk in [woonplaats1] en daar had hij geen plek voor personeel.” [appellant] ontkent dit ten stelligste en tegen de door beide partijen erkende achtergrond dat [appellant] ten tijde van de gesprekken over de overname van de woning tevens in onderhandeling was met senior over de overname van diens bedrijf, kan het hof zonder nadere toelichting van [geïntimeerde] geen geloof hechten aan de stelling dat [appellant] alleen het personeel van/voor zijn eigen onderneming, in [woonplaats1] , zou willen huisvesten in een pand in [woonplaats2] , in plaats van het personeel van de over te nemen onderneming ter plaatse. Waar [geïntimeerde] verder verklaart dat hij [appellant] ‘nauwelijks’ kende, strookt dat niet met de vriendschappelijke, informele aard van de overgelegde whatsappwisseling, waarin het onder meer gaat over het samen drinken van whiskey en het roken van ‘gras’, de harten-emoji’s en de over en weer ervaren ‘gezelligheid’. Ook is niet gebleken van enige substantiële, inhoudelijke reactie op [appellant] berichten waarin hij consequent refereert aan de beoogde overname van de onderneming van senior, de cijfers waar hij in dat verband nog op wacht en de overige referenties die hij doet aan de gesprekken die in het kader van de gestelde ‘packagedeal’ hebben plaatsgevonden met senior in het bijzijn van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] volstaat of doet steeds volstaan met een summiere, algemeen geformuleerde zakelijke reactie, terwijl in reactie op de stellingen van [appellant] in zijn verschillende mails op zijn minst een meer inhoudelijke, categorische ontkenning zou zijn te verwachten. Bovendien laat het herhaald gegunde uitstel voor nakoming zich niet goed begrijpen als [geïntimeerde] zich niet zou herkennen in de verstrekkende stellingen van [appellant] in diens e-mails zoals hierboven weergegeven. Als [appellant] [geïntimeerde] daarin zou hebben bestookt met verzinsels over de beoogde overname van het bedrijf van senior als opschortende voorwaarde, ligt uitstel immers bepaald niet voor de hand en de relatief neutrale reacties van/namens [geïntimeerde] daarop evenmin.

4.7. Bovendien spreekt [geïntimeerde] zichzelf (ook) op andere punten onmiskenbaar tegen. Hij verklaarde enerzijds dat hij de verkoop, afgezien van een mededeling daarvan aan senior, die dat ‘fijn en leuk’ zou hebben gevonden, niet met senior zou hebben besproken, terwijl hij ook heeft verklaard: “Mijn vader wilde graag bij de gesprekken zijn over de verkoop van de woning, omdat hij [appellant] beter kende dan ik. [geïntimeerde] sr. was mijn hypotheeknemer [bedoeld zal zijn: hypotheekgever] – dat zou hij ook worden voor mijn nog aan te schaffen woning –, in die hoedanigheid had hij belangstelling.” En: “Wij wilden graag de garantie hebben dat [appellant] de woning ook daadwerkelijk ging afnemen.” In antwoord op de vraag van het hof wat [geïntimeerde] bedoelde met zijn whatsappbericht aan [appellant] op 5 oktober, een dag voor het tekenen van de koopovereenkomst, dat [appellant] de woning kocht voor ‘5 ton’ en dat hij ‘de rest’ met [geïntimeerde] sr. moest regelen (productie 9 bij inleidende dagvaarding, zie rov. 3.10 hierboven) reageerde [geïntimeerde] als volgt: “Ik gaf (…) aan dat ik mij niet meer kon herinneren waar ‘de rest’ op zag, maar weet het nu weer, geloof ik. ‘De rest’ zag op het souterrain. Ik woonde zelf in [straatnaam] 63. [straatnaam] 63a was ingericht als een appartement voor verhuur en mijn vader regelde de verhuur. Het plan was dat ik [straatnaam] 63 zou verkopen via de notaris en [appellant] en mijn vader zouden [straatnaam] 63a daarna onderhands afhandelen, oftewel ‘regelen’. Bij deze onderhandse afhandeling zou € 100.000 bij zijn gemoeid. Zoals u zegt is het een wat vreemd voorstel om [appellant] ook nog een bedrag onderhands aan [geïntimeerde] sr. te laten betalen. Dit idee stelde mijn vader voor. In het kader van de financiering had ik slechts die € 500.000 nodig, hoe het verder werd geregeld, heb ik aan [geïntimeerde] sr. en [appellant] gelaten. Met een ‘onderhandse’ betaling bedoel ik een zwarte betaling. Ik wist hiervan en ik heb hieraan meegewerkt. Ik was ook kadastraal eigenaar van [straatnaam] 63a. Als ik [straatnaam] 63 overdraag, kan ik geen eigenaar blijven van [straatnaam] 63a, denk ik. Mijn vader verhuurt [straatnaam] 63a namens mij en dus ging de verkoop van dat adres ook via mijn vader. Als eigenaar had ik wel zelf moeten leveren. Bij de notaris had ik beide adressen moeten leveren. De verdere afwikkeling zou worden gedaan door mijn vader. De onderhandse betaling zou niet bekend worden bij de notaris. Hierbij was ik verder niet betrokken, want dat was iets tussen [geïntimeerde] sr. en [appellant] .”

4.8. Deze gang van zaken duidt naar het oordeel van het hof op beduidend meer inhoudelijke betrokkenheid van senior bij de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] dan [geïntimeerde] aanvankelijk heeft willen doen voorkomen, toen hij verklaarde dat hij de verkoop niet met senior had besproken.

4.9. Ook de feitelijke situatie van de technische installaties, die gesitueerd blijken in het – daar zijn partijen het tijdens de mondelinge behandeling over eens gebleken – níet meeverkochte nr. 63a (het souterrain), is voor het hof een sterke aanwijzing dat het voor [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat [appellant] de woning wenste in te zetten in het kader van de beoogde overname van de onderneming van senior.

[geïntimeerde] verklaarde hierover ter zitting onder meer het volgende: “De stelling dat de verwarmings- en warmwaterinstallatie op een locatie staan die geen onderdeel zijn van de woning – zoals ook Oberschneider stelt – is (…) onjuist. Deze installaties hebben geen eigen adres los van de woning, dat is [straatnaam] 63 en 63a, en staan ook niet in de loods. (…)

[appellant] wist dat de loods nog niet voorzien was van een eigen elektriciteitsaansluiting – dit heb ik hem laten zien tijdens de rondleiding. Ik heb hem toen gewezen op de installatie en onder andere het feit dat de loods vanaf die installatie werd verlicht. [appellant] vond dit geen probleem, want hij was toch met mijn vader aan het ondernemen in de loods. (…) Ik was ook kadastraal eigenaar van [straatnaam] 63a. Als ik [straatnaam] 63 overdraag, kan ik geen eigenaar blijven van [straatnaam] 63a, denk ik.” En mr. Van de Leur: “De koopovereenkomst ziet slechts op [straatnaam] 63, daar zijn wij ook de gehele procedure van uitgegaan.”

4.10. Het moet voor [geïntimeerde] (inmiddels) duidelijk zijn dat de situering van de technische installatie in nr. 63a op zijn minst problematisch is wanneer enkel nr. 63 – nota bene als woonhuis – is verkocht. Dat hij nrs. 63 en 63a tezamen beschouwde als de woning, althans destijds, is dan niet relevant. Nog daargelaten dat de woning (nr. 63) bij gebreke van een eigen (en exclusieve) elektriciteits-, verwarmings- en warmwaterinstallatie niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis en daarmee kwalificeert als non-conform, en ook daargelaten welke consequenties dit moet hebben voor (het beroep van [geïntimeerde] op de boetebepaling in) de koopakte, laat dit gegeven zich naar het oordeel van het hof juist bij uitstek verklaren door het uitgangspunt voor [appellant] dat hij nr. 63 slechts wilde overnemen als onderdeel van het totaalpakket tezamen met de onderneming en de loods.

4.11. Bij deze stand van zaken, waarin [geïntimeerde] zich nadrukkelijk bewust was van

• de situering en het bedieningsbereik van de technische installaties
• het feit dat indien hij het perceel waarop de woning aan nr. 63 ligt overdroeg hij aldus geen eigenaar kon blijven van het souterrain op nr. 63a;
• het zakelijke gebruik dat zijn vader maakte van nr. 63a;
• het feit dat [appellant] “toch met (…) vader aan het ondernemen [was] in de loods”;

en mede gelet op

• het ontbreken van enige substantiële inhoudelijke reactie op de door [appellant] consequent in zijn e-mails aan [geïntimeerde] beschreven situatie waaronder de koop plaatsvond, namelijk de overname van de onderneming van senior;
• het desondanks meerdere malen verlenen van uitstel aan [appellant] tot nakoming, steeds zonder dat (in ontkennende zin) inhoudelijk wordt ingegaan op de door [appellant] herhaalde situatie dat de onderneming van senior ook moest worden overgenomen; wordt [geïntimeerde] voorshands geacht zich bewust te zijn geweest van de voorwaarde dat de koop van nr. 63 voor [appellant] afhankelijk was van de overname van de onderneming, althans mocht [appellant] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [geïntimeerde] die voorwaarde begreep en aanvaardde.

4.12. Waar [geïntimeerde] zich ten verwere blijft beroepen op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van deze voorwaarde c.q. de doorhaling van het standaardartikel 15 in de NVM-koopakte, miskent hij de in rov. 4.2 weergegeven maatstaf. Immers, ook al is die opschortende voorwaarde niet expliciet in de onderhandse akte opgenomen, kan dat gelet op de onder rov 4.2 weergegeven maatstaf een afspraak zijn waaronder zij de overeenkomst zijn aangegaan.

De conclusie

4.13. Het hof neemt op grond van alle voorgaande feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, aldus in beginsel voor waar aan dat het voor [geïntimeerde] duidelijk was dat [appellant] de woning nr. 63 slechts kocht onder de opschortende voorwaarde dat ook de onderneming van senior zou worden overgedragen op [appellant] .

4.14. [geïntimeerde] zal worden toegelaten tot tegenbewijslevering ter zake van dit voorshandse oordeel. Dat betekent dat hij de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan dit voorshandse oordeel zal moeten ontzenuwen.

4.15. Slaagt [geïntimeerde] niet in de opdracht, dan zullen zijn vorderingen (alsnog) worden afgewezen. Slaagt [geïntimeerde] wel in de opdracht, dan zal [appellant] bewijs hebben te leveren van feiten en omstandigheden op grond waarvan alsnog moet worden vastgesteld dat partijen de opschortende voorwaarde zoals hiervoor steeds omschreven (‘de packagedeal’) zijn overeengekomen. Dit kan in het kader van de contra-enquête. Slaagt [appellant] niet in die opdracht, dan liggen zijn overige verweren nog ter beoordeling voor, te weten zijn beroep op wilsgebreken (misbruik van omstandigheden, dwaling), non-conformiteit van nr. 63 en ten slotte zijn beroep op matiging.

4.16. In het licht van deze overige verweren, geeft het hof partijen reeds nu in overweging dat hoewel de vraag of sprake is van non-conformiteit moet worden beantwoord naar het peilmoment van levering en daarbij moet worden uitgegaan van wat ten tijde van de overeenkomst tussen partijen besproken en/of kenbaar was over de feitelijke eigenschappen van het verkochte (vereenvoudigd gezegd: beoogd gebruik van nr. 63 sámen met nr. 63a en de loods, bemoeilijkt een kwalificatie ex artikel 7:17 BW), er in beginsel niets aan in de weg staat om in het kader van de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW alsnog de omstandigheid mee te wegen dat nr. 63 zónder overname van tevens nr. 63a en de loods, een eigen technische ruimte ontbeert en daarmee voorshands wordt vermoed in feitelijke zin non-conform te zijn. Dat is alleen anders als vast zou komen te staan dat [appellant] de koopovereenkomst bewust is aangegaan met betrekking tot een woning die níet zelfstandig geschikt is voor normaal gebruik als zodanig en voor technische voorzieningen wellicht nadere afspraken nodig waren. Partijen hebben herhaaldelijk gepoogd – ook bij dit hof – tot een onderling vergelijk te komen. Voor zover partijen daartoe nog steeds openstaan, geeft het hof partijen deze – voorlopige – overweging mee.

Vervolg van de procedure

4.17. De zaak zal worden verwezen naar de rol van 6 oktober 2026 voor het nemen van een akte door [geïntimeerde] over de wijze van levering van tegenbewijs.

4.18. Op diezelfde datum dient [geïntimeerde] ook – voor zover aanwezig – alsnog over te leggen de correspondentie waarbij [appellant] extra tijd is gegund zoals daaraan gerefereerd wordt in rov. 3.16, alsmede de correspondentie bedoeld in rov. 3.19.

4.19. Het hof zal iedere (verdere) beslissing aanhouden.

5 De beslissing

5.1. Het hof laat [geïntimeerde] toe tot het leveren van bewijs tegen de door het hof voorshands bewezen geachte stelling van [appellant] , dat [geïntimeerde] wist, althans dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] dat wist en aanvaardde, dat de schriftelijke koopovereenkomst van de woning aan de [straatnaam] nr 63 in [woonplaats2] 7 oktober 2023 is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat ook de onderneming van senior zou worden gekocht door en overgedragen aan [appellant] .

5.2. De zaak wordt verwezen naar de rol van** 6 oktober 2026** voor het nemen van een akte door [geïntimeerde] over de wijze van levering van tegenbewijs.

5.3. Op 6 oktober 2026 dient [geïntimeerde] ook – voor zover aanwezig – alsnog over te leggen de correspondentie waarbij [appellant] extra tijd is gegund zoals daaraan gerefereerd wordt in rov. 3.16, alsmede de correspondentie bedoeld in rov. 3.19.

5.4. Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. M. Aksu de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

5.5. [geïntimeerde] moet op 6 oktober 2026 laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

5.6. [geïntimeerde] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.

5.7. Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

5.8. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Aksu, H. de Hek en D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.